LOCATION DU BIEN A L'ANNEE

Gestion du bien

Lorsque l'on ne réside pas aux USA, il faut faire appel à une agence de gestion de biens. C'est vraiment très pratique, ils s'occupent de tout :

• trouver un locataire
• établissement du bail
• contrôler le respect du bail
• encaisser le loyer
• gérer les travaux si nécessaire
• prélèvement et versement de l'impôt

Dans notre cas, les frais de l'agence sont de 10% du loyer pour la gestion. En cas de départ du locataire, les frais de recherche pour un nouveau locataire correspondent à 1 mois de loyer. Nous avons eu la chance d'acheter une maison déjà louée, nous avons juste eu à changer le bail.

ITIN (identifiant pour le paiement des impôts)

Afin de pouvoir procéder au prélèvement et au versement de l'impôt dû sur les revenus locatifs, l'agence de gestion a besoin d'un numéro d'identifiant du propriétaire. Il faut donc en faire la demande à l'IRS (centre des impôts) à l'aide du formulaire W7 accompagné d'une lettre de l'agence de gestion confirmant la nécessité de ce numéro. Il faut bien lire les instructions pour ne pas faire d'erreur, en particulier concernant le motif de la demande. Dans notre cas, nous avons coché la case h (other) puis rajouté la mention "exception 1(d)".

Attention : pour la demande, il faut joindre les passeports originaux ! Le mieux est d'aller dans un bureau de l'IRS sur place pour faire authentifier les passeports.

Impôts

Les revenus locatifs d'un bien immobilier sont soumis à l'impôt sur le revenu (income tax), même lorsque le propriétaire ne réside pas aux Etats-Unis, et sont taxés à 30%.

L'impôt est prélevé à la source, c'est donc l'agence chargée de la gestion du bien qui s'occupe de verser directement l'impôt à l'IRS (service des impôts).
Le propriétaire doit seulement remplir une déclaration de revenus (tax return) une fois par an, et doit à ce moment reporter les différents frais liés au bien qui viennent en déduction de l'impôt (taxe foncière, assurance habitation, frais de gestion, travaux, ...). Ensuite, le service des impôts procède au remboursement du trop perçu.

Petite rectification : En théorie, l'impôt est prélevé à la source, et les infos que j'avais trouvées à l'époque allaient dans ce sens .... mais il en est tout autrement, pour nous en tous les cas !! Aucune avance sur impôt n'est prélevée,  nous touchons bien le loyer complet tous les mois (seulement minoré des 10% dûs à l'agence), et chaque année, avant le 15 avril, nous remplissons notre déclaration de revenus locatifs ..... et avec toutes les déductions (taxe foncière, assurance, frais, ....) nous avons un crédit d'impôt !!!